売却は決めたが、何から始めればいいか分からない
「売却する」という方向性が決まっても、実際に何から手をつければいいのか分からない、という方は多いのではないでしょうか。この記事では、査定から引き渡しまでの一般的な流れを、順を追って整理します。
売却の全体的な流れ(6ステップ)
① 査定を依頼する
まずは不動産会社に査定を依頼し、おおよその売却価格の目安を把握します。一括査定サイトを使えば、複数社の査定額を比較できます。査定額が高く出る理由や見極め方については、以下の記事も参考にしてください。
査定を依頼する際は、一般的な物件向けのサービスと、訳あり物件専門のサービスのどちらが
向いているかも確認しておくとスムーズです。
② 不動産会社と媒介契約を結ぶ
査定額や担当者の対応などを比較し、依頼する不動産会社を決めたら、媒介契約を結びます。媒介契約には種類があり、どれを選ぶかによって売却活動の進み方が変わります(詳しくは後述します)。
③ 売却活動(広告・内覧対応)
媒介契約後、不動産会社が広告掲載やレインズ(不動産会社間の情報ネットワーク)への登録などを行い、買主を探す活動が始まります。この期間、内覧の対応(部屋の片付け・掃除、日程調整など)が売主の主な役割になります。
④ 買主と条件交渉・売買契約
購入希望者が現れたら、価格や引き渡し時期などの条件を交渉します。条件がまとまれば、売買契約を締結します。この際、買主から手付金を受け取るのが一般的です。
⑤ 決済・引き渡し
売買契約後、住宅ローンの抹消手続きなどの準備を経て、残代金の受け取りと物件の引き渡しを同時に行います(決済)。所有権移転登記もこのタイミングで行われます。
⑥ 確定申告(譲渡所得が出た場合)
売却によって利益(譲渡所得)が出た場合は、翌年に確定申告が必要になります。利益が出なかった場合でも、特例の適用を受けるために申告が必要になるケースがあるため、事前に税理士へ相談しておくと安心です。
売却にかかる期間の目安
査定から引き渡しまでの期間は、物件の状態や立地、価格設定によって大きく異なるため一概には言えませんが、買主が見つかるまでに数ヶ月、契約から引き渡しまでにさらに1〜2ヶ月程度かかることが一般的な傾向として挙げられます。急いで売却したい事情がある場合は、その旨を不動産会社に伝え、価格設定や販売戦略について相談しておくとよいでしょう。
売却活動中に売主がすべきこと
- 内覧の準備:整理整頓、水回りの清掃など、第一印象を左右する部分を整えておく
- 不動産会社とのこまめな連絡:反響状況や内覧後の感想を共有してもらい、必要であれば価格の見直しを検討する
- 必要書類の準備:権利証(登記識別情報)、固定資産税納税通知書、建築確認済証など、売却時に必要となる書類を早めに確認しておく
媒介契約の種類:一般・専任・専属専任の違い
媒介契約には3つの種類があり、それぞれ売却活動の進み方に影響します。
| 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 | |
|---|---|---|---|
| 依頼できる会社数 | 複数社可 | 1社のみ | 1社のみ |
| 自己発見取引(自分で買主を見つける) | 可能 | 可能 | 不可 |
| レインズへの登録義務 | なし | 契約後7日以内 | 契約後5日以内 |
| 業務状況の報告義務 | なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 契約期間 | 制限なし(実務上3ヶ月が目安) | 最長3ヶ月 | 最長3ヶ月 |
一般媒介は複数社に依頼できる自由度の高さがある一方、不動産会社側の販売活動への注力度が下がりやすい傾向があります。専任媒介・専属専任媒介は1社に絞る分、レインズ登録や定期的な報告が義務付けられており、状況を把握しやすいのが特徴です。
どの契約形態が向いているかは、「複数社に幅広く動いてもらいたいか」「1社にしっかり向き合ってもらい、進捗をこまめに把握したいか」という考え方の違いによって変わります。査定額だけでなく、媒介契約の内容も含めて総合的に判断することをおすすめします。
まとめ
- 売却は「査定→媒介契約→売却活動→契約→決済・引き渡し→確定申告」という流れで進む
- 買主が見つかるまでの期間は物件によって異なり、契約から引き渡しまではさらに1〜2ヶ月程度かかることが一般的
- 媒介契約には一般・専任・専属専任の3種類があり、レインズ登録や報告義務の有無が異なる
- 内覧準備や必要書類の確認など、売却活動中に売主がすべきことも把握しておくとスムーズ
売却を選ぶべきか、活用という選択肢もあわせて検討したい場合は、以下の記事も参考にしてください。
